Die Treppenhausreinigung ist laut Mietvertrag auf die Mieter umgelegt. Ein Nachbar putzt aber nie. Was tun?

Ihr einziger Ansprechpartner ist und bleibt Ihr Vermieter. Er ist dafür verantwortlich, die Einhaltung der Hausordnung und der vertraglichen Pflichten durchzusetzen. Melden Sie ihm schriftlich, dass die Reinigung nicht wie vereinbart erfolgt. Er muss dann den säumigen Nachbarn abmahnen, um den vertragsgemäßen Zustand wiederherzustellen.

Mein Pkw-Stellplatz ist ständig von anderen zugeparkt. Kann ich die Miete mindern?

Ja. Wenn der Stellplatz Teil Ihres Mietvertrages ist und Sie ihn nicht nutzen können, stellt dies einen klaren Mangel dar. Die Mietminderung bezieht sich dann auf den Mietanteil für den Stellplatz. Fordern Sie Ihren Vermieter auf, für einen freien Stellplatz zu sorgen. Mehr dazu in unserem Ratgeber.

Mietminderung bei Mängel an Gemeinschaftseigentum

Definition & Rechtsgrundlage

Mängel am Gemeinschaftseigentum betreffen Bereiche außerhalb der eigenen Wohnung, deren Nutzung aber mitgemietet ist oder die zur ordnungsgemäßen Nutzung der Wohnung erforderlich sind. Dazu gehören z.B. Treppenhaus, Keller, Waschküche, Aufzug oder die Außenanlagen.

Der Vermieter ist auch für den Zustand des Gemeinschaftseigentums verantwortlich (§ 535 BGB). Ist dessen Nutzung erheblich beeinträchtigt, stellt dies einen Mangel dar, der zur Mietminderung berechtigt, auch wenn die Wohnung selbst in Ordnung ist (§ 536 BGB).

Ursachen & Symptome

Typische Ursachen

Mangelnde Reinigung und Wartung durch den Vermieter
Defekte durch Verschleiß (z.B. Beleuchtung, Türschlösser)
Vandalismus
Missachtung der Hausordnung durch andere Mieter (z.B. Müll im Treppenhaus)

Typische Anzeichen für Sie

Dauerhaft defekte Beleuchtung im Treppenhaus oder Keller (Sicherheitsrisiko)
Verschmutzte und stinkende Flure oder Aufzüge
Nicht schließende Haustür
Defekte Briefkastenanlage (Post wird nass oder kann gestohlen werden)
Zugestellte oder unbenutzbare Keller- oder Dachbodenabteile

Auswirkungen auf Gesundheit & Wohnqualität

Mängel am Gemeinschaftseigentum können die Sicherheit gefährden (Sturzgefahr bei Dunkelheit), zu Ekel und Unwohlsein führen (Schmutz, Gestank), die Nutzung von mitgemieteten Flächen (Keller) verhindern und den Gesamteindruck des Wohnens erheblich trüben.

Beweisführung & Pflichten

Fotografieren Sie die Mängel. Dokumentieren Sie die Dauer des Zustands (z.B. 'Beleuchtung seit 2 Wochen defekt'). Bei wiederkehrender Verschmutzung: Führen Sie ein Protokoll mit Datum und Foto. Sprechen Sie mit Nachbarn, um Zeugen zu gewinnen.

Pflichten des Vermieters

Der Vermieter muss für einen sicheren, sauberen und funktionstüchtigen Zustand der Gemeinschaftsflächen sorgen. Er muss die Reinigung organisieren, Reparaturen beauftragen und die Einhaltung der Hausordnung durchsetzen.

Hinweise zur Beweislast

Der Mieter muss den Mangel und seine Dauer beweisen (Fotos, Protokoll, Zeugen).

Ihre Vorgehensweise

Schritt 1: Mangel rechtlich einordnen. Ist der Mangel nur eine kleine Unannehmlichkeit (z.B. Werbeprospekt im Flur) oder eine erhebliche Beeinträchtigung (z.B. defekte Haustür)?
Schritt 2: Beweise & Unterlagen sammeln. Fotografieren Sie den Mangel über mehrere Tage, um die Dauerhaftigkeit zu belegen. Sprechen Sie mit Nachbarn – gemeinsam sind Sie stärker und haben Zeugen.
Schritt 3: Mängelanzeige rechtssicher formulieren. Informieren Sie den Vermieter schriftlich und präzise. Pauschale Beschwerden werden oft ignoriert. Unser Assistent hilft Ihnen, den Mangel klar zu benennen und eine professionelle Anzeige zu erstellen.
Schritt 4: Reaktion des Vermieters bewerten. Kümmert sich der Vermieter um die Reinigung? Spricht er mit störenden Nachbarn? Ihre weitere Strategie hängt davon ab.
Schritt 5: Zulässige Strategie & Minderungshöhe festlegen. Die Minderung für Mängel am Gemeinschaftseigentum ist meist geringer. Eine falsche Einschätzung kann den Aufwand nicht wert sein. Lassen Sie den Assistenten eine faire und verhältnismäßige Quote ermitteln, um unnötigen Streit zu vermeiden.

Minderung & Fallstricke

Mögliche Mietminderungssätze laut Rechtsprechung

Die Quoten sind hier meist niedriger als bei Mängeln in der Wohnung: Defekte Beleuchtung/Briefkasten: 2-5%. Stark verschmutztes Treppenhaus: 5-10%. Nicht nutzbarer Keller: 5-10%. Nicht schließende Haustür: 10-15%. Auch wenn die Prozentsätze geringer erscheinen, können sie sich über Monate summieren. Eine Analyse mit unserem Assistenten lohnt sich also auch hier, um eine faire und durchsetzbare Quote zu finden.

Beispielurteile: AG Münster, Az. 28 C 285/80: 5% Minderung wegen eines ständig verschmutzten Treppenhauses. (juris.de); LG Berlin, Az. 64 S 4/97: 3% Minderung bei einer defekten Briefkastenanlage. (Berliner Mieterverein)

Wann ist eine Mietminderung nicht möglich?

Bei kurzzeitiger, geringfügiger Verschmutzung (z.B. nach einem Umzug eines Nachbarn).
Wenn die Beeinträchtigung unerheblich ist (z.B. ein Kratzer im Treppenhausanstrich).

Risiken und rechtliche Fallstricke

Da die Beeinträchtigung oft als geringer eingestuft wird, sollte die angesetzte Minderung moderat sein, um nicht in Mietrückstand zu geraten. Die Zahlung unter Vorbehalt ist auch hier eine sichere Option, die unser Assistent standardmäßig für Sie formuliert, um jedes Risiko auszuschließen.

Verjährung & Fristen

Der Anspruch auf Instandhaltung verjährt nicht.

Häufige Fragen

Ihr Zuhause ist es wert.

Lassen Sie sich von Mietmängeln nicht unterkriegen. Nutzen Sie Ihre Rechte als Mieter und sorgen Sie dafür, dass Ihr Zuhause wieder der Ort wird, an dem Sie sich wohlfühlen.

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