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Feuchtigkeit & Schimmel

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Mietminderung bei: Schimmel in der Wohnung

Gesundheitsgefährdend und unästhetisch. Alles was Sie über Schimmel, Ihre Rechte und die korrekte Mietminderung wissen müssen.

Inhaltsverzeichnis

Definition & Rechtsgrundlage

Schimmelbefall ist das sichtbare Wachstum von Schimmelpilzen (erkennbar als Flecken in verschiedenen Farben, oft schwarz, grün oder weiß) auf oder in Materialien innerhalb der Wohnung, meist begleitet von einem muffigen Geruch.

Die rechtliche Grundlage ist § 536 BGB. Ein erheblicher Schimmelbefall stellt einen Sachmangel dar, der die Tauglichkeit der Wohnung zum vertragsgemäßen Gebrauch mindert. Zahlreiche Urteile bestätigen dies, z.B. AG Schöneberg, Az. 109 C 41/14, das bei starkem Schimmel im Schlafzimmer 50% Minderung zusprach.

Ursachen & Symptome

Typische Ursachen

  • Baumängel (Wärmebrücken, undichtes Mauerwerk)
  • Unzureichende Dämmung
  • Wasserschäden (Rohrbruch, undichtes Dach)
  • Unzureichende Belüftungsmöglichkeit der Wohnung
  • Falsches Heiz- und Lüftungsverhalten (seltener als Vermieter behaupten)

Typische Anzeichen für Sie

  • Sichtbare Flecken an Wänden, Decken, Fugen, Fensterrahmen
  • Muffiger, erdiger Geruch
  • Hohe Luftfeuchtigkeit in der Wohnung
  • Kondenswasser an den Fenstern

Auswirkungen auf Gesundheit & Wohnqualität

Schimmelsporen können Allergien auslösen, Atemwegserkrankungen wie Asthma verschlimmern und zu Kopfschmerzen, Müdigkeit und Konzentrationsstörungen führen. Besonders gefährdet sind Kinder, ältere Menschen und immungeschwächte Personen.

Beweisführung & Pflichten

Machen Sie detaillierte Fotos (Übersicht und Nahaufnahme mit Zollstock). Führen Sie ein Protokoll über Lüftungs- und Heizverhalten. Messen Sie Raumtemperatur und Luftfeuchtigkeit mit einem Hygrometer. Benennen Sie Zeugen. Diese Beweise sind entscheidend, um später mit unserem Assistenten eine Mängelanzeige zu erstellen.

Pflichten des Vermieters

Der Vermieter ist verpflichtet, die Ursache des Schimmels zu finden und dauerhaft zu beseitigen. Eine rein oberflächliche Entfernung des Schimmels ist nicht ausreichend. Er muss beweisen, dass der Mangel nicht aus seinem Verantwortungsbereich stammt.

Hinweise zur Beweislast

Der Mieter muss zunächst nur den Mangel (den Schimmel) beweisen. Der Vermieter muss dann beweisen, dass der Mangel nicht aus seinem Verantwortungsbereich (Bausubstanz) stammt, sondern allein auf das Verhalten des Mieters zurückzuführen ist (BGH, Az. VIII ZR 271/17).

Ihre Vorgehensweise

  1. Schritt 1: Mangel rechtlich einordnen. Ist der Schimmelbefall nur ein kleiner Schönheitsfehler oder ein 'erheblicher Mangel' im juristischen Sinne? Von dieser ersten Einordnung hängt alles Weitere ab. Hier passieren oft schon die ersten Fehler.
  2. Schritt 2: Beweise & Unterlagen sammeln. Sichern Sie jetzt die Beweise: Machen Sie datierte Fotos (Nah- & Fernaufnahme), idealerweise mit einem Zollstock zur Größeneinordnung. Notieren Sie, seit wann der Mangel besteht und welche Räume betroffen sind.
  3. Schritt 3: Mängelanzeige rechtssicher formulieren. Der wichtigste und fehleranfälligste Schritt. Die Anzeige muss den Mangel exakt beschreiben, eine angemessene Frist setzen und die Minderung korrekt ankündigen. Ein einziges falsches Wort kann Ihre Ansprüche gefährden. Unser Assistent formuliert Ihr Schreiben garantiert rechtssicher und auf Ihren Fall zugeschnitten.
  4. Schritt 4: Reaktion des Vermieters bewerten. Lehnt der Vermieter ab? Schiebt er die Schuld auf Sie ('falsches Lüften')? Die richtige Reaktion auf Vermieter-Argumente ist entscheidend, um den Druck aufrechtzuerhalten.
  5. Schritt 5: Zulässige Strategie & Minderungshöhe festlegen. Ziehen Sie die Miete direkt ab oder zahlen Sie unter Vorbehalt? Welche Quote ist angemessen, ohne eine Kündigung zu riskieren? Eine falsche Entscheidung kann teuer werden. Der Assistent führt Sie automatisch durch diese komplexen Schritte und gibt Ihnen eine sichere, fundierte Strategie an die Hand.

Minderung & Fallstricke

Mögliche Mietminderungssätze laut Rechtsprechung

Gerichte haben Quoten zwischen 5% und 100% zugesprochen. Diese Zahlen sind jedoch nur eine grobe Orientierung, da jeder Fall individuell ist. Eine genaue, auf Ihren Fall zugeschnittene Einschätzung, die auch die Schwere, die betroffenen Räume und Ihre persönlichen Umstände berücksichtigt, erhalten Sie schnell und einfach mit unserem Mietminderungs-Assistenten. Das gibt Ihnen Sicherheit für Ihr Vorgehen.

Beispielurteile: LG Berlin, Az. 65 S 524/16: 20% Minderung bei Schimmel in Wohnzimmer und Küche. (Berliner Mieterverein); AG München, Az. 412 C 22218/15: 15% Minderung bei Schimmel im Bad. (Mietrecht.org)

Wann ist eine Mietminderung nicht möglich?

  • Bei unerheblichem Befall (z.B. winzige Stockflecken in Silikonfugen)
  • Wenn der Mieter den Schimmel nachweislich allein durch extremes Fehlverhalten (z.B. nie lüften, Wäsche trocknen in fensterlosem Raum) verursacht hat
  • Wenn der Mangel bei Einzug bekannt war und ohne Vorbehalt akzeptiert wurde

Risiken und rechtliche Fallstricke

Eine zu hoch angesetzte oder falsch begründete Mietminderung kann zu einem Mietrückstand und im schlimmsten Fall zur fristlosen Kündigung führen. Der sicherste Weg, um dieses Risiko zu minimieren, ist die 'Zahlung unter Vorbehalt' und eine realistische Einschätzung der Quote. Unser Assistent analysiert Ihren Fall auf Basis von Vergleichsdaten, schlägt eine sichere Spanne vor und integriert standardmäßig die wichtige Schutzklausel der 'Zahlung unter Vorbehalt' in Ihr Schreiben.

Verjährung & Fristen

Der Anspruch auf Mängelbeseitigung verjährt nicht, solange das Mietverhältnis besteht. Der Anspruch auf Rückforderung zu viel gezahlter Miete verjährt jedoch in der Regel nach 3 Jahren zum Jahresende.

Häufige Fragen

Ihr Zuhause ist es wert.

Lassen Sie sich von Mietmängeln nicht unterkriegen. Nutzen Sie Ihre Rechte als Mieter und sorgen Sie dafür, dass Ihr Zuhause wieder der Ort wird, an dem Sie sich wohlfühlen.

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