Muss der Vermieter alte Holzfenster gegen neue Kunststofffenster austauschen?

Nicht zwingend. Der Vermieter ist primär zur Instandsetzung verpflichtet. Das kann auch bedeuten, die alten Fenster durch neue Dichtungen oder Justierungen wieder funktionstüchtig zu machen. Nur wenn eine Reparatur unwirtschaftlich ist, muss er einen Austausch in Erwägung ziehen. Ihre Forderung sollten Sie klar in einer Mängelanzeige formulieren.

Was ist mit 'blinden' Scheiben?

Wird eine Isolierglasscheibe trüb, weil Feuchtigkeit zwischen die Gläser gelangt ist, ist ihre Dämmwirkung defekt. Dies stellt einen optischen und technischen Mangel dar, der eine geringe Minderung von ca. 5% rechtfertigen kann. Nutzen Sie unseren Assistenten, um den Mangel korrekt zu melden und Ihre Ansprüche geltend zu machen.

Mietminderung bei Undichte Fenster

Definition & Rechtsgrundlage

Undichte Fenster liegen vor, wenn Fensterrahmen oder -dichtungen so beschädigt sind, dass permanent Luft (Zugluft) von außen eindringt. Dies führt zu einem ungemütlichen Wohnklima und deutlich erhöhten Heizkosten. Auch ständig beschlagene Scheibeninnenseiten (zwischen den Gläsern bei Isolierglas) sind ein Mangel.

Gemäß § 535 BGB schuldet der Vermieter eine Wohnung in gebrauchstauglichem Zustand, wozu auch funktionstüchtige, dichte Fenster gehören. Das AG Köln (Az. 212 C 24/09) sah bei starken Zugerscheinungen eine Minderung von 10% als gerechtfertigt an.

Ursachen & Symptome

Typische Ursachen

Poröse oder veraltete Dichtungen
Verzogene Fensterrahmen (besonders bei alten Holzfenstern)
Falsch eingestellte Fensterbeschläge
Beschädigtes Isolierglas ('blinde' Scheiben)
Risse im Glas oder Rahmen

Typische Anzeichen für Sie

Spürbare kalte Zugluft an den Fenstern
Vorhänge bewegen sich bei geschlossenem Fenster
Pfeifgeräusche bei starkem Wind
Deutlich höhere Heizkosten im Vergleich zu Vorjahren oder Nachbarn
Kondenswasser oder Eisbildung an den Innenseiten der Fenster

Auswirkungen auf Gesundheit & Wohnqualität

Ständige Zugluft kann zu Verspannungen und Erkältungen führen. Die Wohnqualität ist durch das kalte Raumklima gemindert. Die finanziellen Auswirkungen durch erhöhte Heizkosten sind erheblich.

Beweisführung & Pflichten

Der 'Kerzen-Test' ist sehr effektiv: Führen Sie eine brennende Kerze langsam am geschlossenen Fensterrahmen entlang. Eine flackernde Flamme ist ein eindeutiger Beweis für Zugluft. Filmen Sie dies! Fotografieren Sie poröse Dichtungen oder Kondenswasser. Unser Assistent hilft Ihnen, diese Beweise optimal zu nutzen.

Pflichten des Vermieters

Der Vermieter ist verpflichtet, die Fenster instand zu setzen. Dies kann den Austausch von Dichtungen, das Justieren der Fenster oder im Extremfall den kompletten Austausch der Fenster umfassen.

Hinweise zur Beweislast

Der Mieter muss die Undichtigkeit und die Zugluft beweisen. Danach muss der Vermieter beweisen, dass die Fenster dem üblichen Standard entsprechen.

Ihre Vorgehensweise

Schritt 1: Mangel rechtlich einordnen. Ist die Zugluft nur minimal oder führt sie zu einer spürbaren Abkühlung des Raumes und damit zu einem 'erheblichen Mangel'? Die saubere Einordnung ist entscheidend.
Schritt 2: Beweise & Unterlagen sammeln. Führen Sie den 'Kerzen-Test' durch und filmen Sie ihn. Ein Video der flackernden Flamme ist ein unschlagbarer Beweis. Dokumentieren Sie poröse Dichtungen mit Fotos.
Schritt 3: Mängelanzeige rechtssicher formulieren. Das Schreiben an den Vermieter muss den Mangel genau beschreiben und auf die Folgen (Zugluft, hohe Heizkosten) hinweisen. Formfehler können Ihre Forderung schwächen. Überlassen Sie die Formulierung unserem Assistenten, um professionell und rechtssicher aufzutreten.
Schritt 4: Reaktion des Vermieters bewerten. Spielt der Vermieter das Problem herunter? Beauftragt er einen Handwerker? Ihre weitere Strategie hängt von seiner Reaktion ab.
Schritt 5: Zulässige Strategie & Minderungshöhe festlegen. Die Minderungshöhe hängt von der Jahreszeit und dem Ausmaß der Zugluft ab. Eine pauschale Minderung ohne Begründung ist riskant. Der Assistent hilft Ihnen, eine faire Quote zu finden und die richtige Strategie (z.B. Zahlung unter Vorbehalt) zu wählen, um sicher zu agieren.

Minderung & Fallstricke

Mögliche Mietminderungssätze laut Rechtsprechung

Je nach Ausmaß und Jahreszeit sind 5-20% Minderung üblich. Bei nur einem undichten Fenster in einem Raum eher 5%, bei allen Fenstern in der Wohnung und im Winter können es auch 20% sein. Lassen Sie sich die genaue Spanne für Ihren Fall von unserem Online-Assistenten individuell berechnen, um sicher zu sein.

Beispielurteile: LG Kassel, Az. 1 S 50/11: 15% Minderung wegen erheblicher Zugluft an undichten Fenstern im Winter. (juris.de); AG Charlottenburg, Az. 211 C 97/08: 5% Minderung für eine 'blinde' Isolierglasscheibe. (mietrecht.org)

Wann ist eine Mietminderung nicht möglich?

Bei sehr geringfügiger Zugluft, die im Toleranzbereich liegt.
Wenn im Mietvertrag eine energetische Sanierung angekündigt wurde (dann ist die Minderung für 3 Monate ausgeschlossen).

Risiken und rechtliche Fallstricke

Ohne klare Beweise kann der Vermieter behaupten, die Fenster seien in Ordnung. Der Video-Beweis mit der Kerze ist daher sehr wichtig. Eine zu hohe Minderung kann zu Mietrückstand führen. Eine fundierte Analyse, wie unser Assistent sie bietet, schützt Sie vor diesem Risiko, indem sie eine realistische Quote ermittelt und die 'Zahlung unter Vorbehalt' vorschlägt.

Verjährung & Fristen

Der Anspruch auf Mängelbeseitigung verjährt nicht, solange das Mietverhältnis besteht.

Häufige Fragen

Ihr Zuhause ist es wert.

Lassen Sie sich von Mietmängeln nicht unterkriegen. Nutzen Sie Ihre Rechte als Mieter und sorgen Sie dafür, dass Ihr Zuhause wieder der Ort wird, an dem Sie sich wohlfühlen.

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