Was ist die offizielle Heizperiode?

Die Heizperiode läuft in Deutschland üblicherweise vom 1. Oktober bis zum 30. April. In dieser Zeit muss der Vermieter die Beheizbarkeit der Wohnung sicherstellen. Aber auch außerhalb dieser Zeit besteht bei Kälteeinbrüchen eine Heizpflicht, wenn die Außentemperatur über mehrere Tage unter 12°C fällt, wie unser Ratgeber erklärt.

Muss auch nachts geheizt werden?

Ja, der Vermieter muss eine durchgehende Beheizbarkeit gewährleisten. Eine komplette Nachtabschaltung ist unzulässig. Die Temperatur darf nachts (ca. 23 bis 6 Uhr) zwar auf etwa 18 Grad Celsius abgesenkt werden, ein komplettes Auskühlen der Wohnung müssen Sie aber nicht hinnehmen. Unser Assistent berücksichtigt auch nächtliche Beeinträchtigungen.

Mietminderung bei Heizungsausfall

Definition & Rechtsgrundlage

Ein Heizungsausfall liegt vor, wenn die Heizungsanlage die vertraglich geschuldete Mindesttemperatur in den Wohnräumen während der Heizperiode (i.d.R. 1. Oktober bis 30. April) nicht erreicht. Tagsüber (6-23 Uhr) sind dies meist 20-22°C, nachts 18°C.

Die Pflicht des Vermieters zur Beheizung ergibt sich aus § 535 BGB. Ein Ausfall ist ein erheblicher Mangel nach § 536 BGB. Das LG Berlin (Az. 65 S 70/92) sah bei einem Totalausfall im Winter eine Minderung von 100% als gerechtfertigt an.

Ursachen & Symptome

Typische Ursachen

Defekt an der zentralen Heizanlage
Ausfall der Umwälzpumpe
Luft im Heizsystem
Defektes Thermostatventil
Abgedrehter Gashahn oder Ölmangel

Typische Anzeichen für Sie

Heizkörper bleiben komplett kalt oder werden nur lauwarm
Die Raumtemperatur sinkt unter 20°C trotz aufgedrehter Thermostate
Störende Geräusche wie Gluckern oder Klopfen
Kein warmes Wasser, wenn gekoppelt

Auswirkungen auf Gesundheit & Wohnqualität

Anhaltende Kälte erhöht das Risiko für Erkältungen und Kreislaufprobleme, besonders bei Kindern und Älteren. Die Wohnqualität sinkt auf null. Zudem kann es zu Frostschäden an Wasserleitungen kommen und die Schimmelgefahr steigt.

Beweisführung & Pflichten

Führen Sie ein exaktes Temperaturprotokoll für jeden betroffenen Raum (Datum, Uhrzeit, gemessene Temperatur). Fotografieren Sie das Thermometer. Bei Geräuschen: Machen Sie eine kurze Ton- oder Videoaufnahme. Benennen Sie Zeugen.

Pflichten des Vermieters

Der Vermieter muss den Mangel unverzüglich beseitigen. Bei einem Totalausfall im Winter bedeutet das: sofortiges Handeln, auch am Wochenende oder an Feiertagen. Er muss ggf. einen Notdienst beauftragen.

Hinweise zur Beweislast

Der Mieter muss beweisen, dass die Mindesttemperatur nicht erreicht wird (Temperaturprotokoll).

Ihre Vorgehensweise

Schritt 1: Mangel rechtlich einordnen. Ist der Heizungsausfall ein Notfall? Werden die gesetzlichen Mindesttemperaturen unterschritten? Die richtige Einschätzung ist entscheidend für die nächsten Schritte und die Höhe der zulässigen Minderung.
Schritt 2: Beweise & Unterlagen sammeln. Führen Sie ein exaktes Temperaturprotokoll für die betroffenen Räume (mehrmals täglich). Notieren Sie Datum, Uhrzeit und die gemessene Temperatur. Ein Foto des Thermometers als Beleg ist ideal.
Schritt 3: Mängelanzeige rechtssicher formulieren. In einem Notfall wie diesem müssen extrem kurze, aber rechtlich haltbare Fristen gesetzt werden. Falsche Formulierungen können Ihr Recht auf Selbsthilfe (Ersatzvornahme) kosten. Nutzen Sie unseren Assistenten, um ein formal korrektes Notfall-Schreiben zu erstellen, das Sie absichert.
Schritt 4: Reaktion des Vermieters bewerten. Reagiert der Vermieter sofort? Versucht er, Sie zu vertrösten? Die richtige Einordnung seiner Reaktion entscheidet, ob Sie z.B. selbst einen Notdienst beauftragen dürfen.
Schritt 5: Zulässige Strategie & Minderungshöhe festlegen. Die Minderung kann bei einem Totalausfall bis zu 100% betragen, muss aber taggenau berechnet werden. Eine falsche Berechnung führt schnell zu Mietrückständen. Der Assistent nimmt Ihnen diese komplexe Bewertung ab und schlägt eine sichere, rechtlich fundierte Strategie vor.

Minderung & Fallstricke

Mögliche Mietminderungssätze laut Rechtsprechung

Die Rechtsprechung sieht bei einem Totalausfall im Winter oft Quoten von 70-100% vor. Diese Extremwerte gelten aber nur bei vollständigem Ausfall. Eine individuelle Analyse Ihrer Situation, die auch die genaue Temperatur und Dauer berücksichtigt, erhalten Sie durch unseren Mietminderungs-Assistenten. Das schützt Sie vor einer Fehleinschätzung.

Beispielurteile: LG Hamburg, Az. 307 S 131/94: 100% Minderung bei Totalausfall im Winter. (mietrecht-hamburg.de); AG Köln, Az. 205 C 547/84: 75% Minderung bei Temperaturen unter 15°C. (justiz.nrw.de)

Wann ist eine Mietminderung nicht möglich?

Außerhalb der Heizperiode bei milden Temperaturen.
Wenn der Mieter den Ausfall selbst verursacht hat.
Bei einem großflächigen Ausfall im öffentlichen Netz (Fernwärme).

Risiken und rechtliche Fallstricke

Das größte Risiko ist, eigenmächtig einen Notdienst zu beauftragen, ohne dem Vermieter nachweislich eine (sehr kurze) Frist zur Reaktion gegeben zu haben. Dann bleiben Sie eventuell auf den Kosten sitzen. Eine korrekte schriftliche Ankündigung ist entscheidend. Unser Assistent hilft, diesen Fehler zu vermeiden und formuliert ein Schreiben, das Ihnen im Notfall auch das Recht zur Selbsthilfe (Ersatzvornahme) sichert.

Verjährung & Fristen

Der Anspruch auf Mängelbeseitigung verjährt nicht. Der Anspruch auf Minderung besteht für die Dauer des Mangels.

Häufige Fragen

Ihr Zuhause ist es wert.

Lassen Sie sich von Mietmängeln nicht unterkriegen. Nutzen Sie Ihre Rechte als Mieter und sorgen Sie dafür, dass Ihr Zuhause wieder der Ort wird, an dem Sie sich wohlfühlen.

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